专家:金边东南部将成为国际化城市
2021年9月6日
金边:土地专家表示,未来五年内,1号国道沿线的房地产行业将成为继Daun Penh和Boeung Keng Kang之后的下一个文明城市。
金边东南部是湄公河和巴萨河三角洲,这是大型开发项目的分水岭,专家们看到这一点。
KFA Real Estate首席执行官Oknha Nuon Rithy 9月6日告诉Property Area Asia,价格一直在稳步上涨,从湄公河的Chbar Ampov桥底部到Koh Nora,该地区从1,000美元到1,500美元一平方米,小型道路的土地价格从400美元到700美元不等,但对于小地块,商店和商业用地的价格为每平方米2,000美元到2,500美元。
从Kien Svay到Prince庄园的土地价格在250美元到500美元之间。从三环路到金边新港区,这个区域的价格在每平方米100到150美元不等。从金边新港口到Koki Thom的土地价格从每平方米80美元到120美元起。从Koki Thom到 Neak Leung的土地价格在1号国道旁边的地区从每平方米40美元到60美元不等。
与此同时,幸运地产首席执行官Dith Channa先生告诉Property Area Asia,通过连接Koh Pich开发区到Koh Nora的桥梁开发Koh Nora等大项目以及许多其他大型开发项目和1号国道或Chbar Ampov沿线的房地产价格最近大幅上涨。
他说,一些在建项目包括Borey Peng Huot购物中心和Palm Housing项目,这些项目仍在保持强劲的销售增长。
同時也有11部Youtube影片,追蹤數超過7萬的網紅Data Ma,也在其Youtube影片中提到,想知道更多深圳吃喝玩樂的資訊,請訂閱我的Youtube Channel https://www.youtube.com/c/DataMa01?sub_confirmation=1 深圳商場 播放清單 https://www.youtube.com/playlist?list=PL-jzR9NVaG...
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今天想要跟大家分享-河內法式連棟別墅
過去大家到河內旅遊,應該都有發現非常多這種法式連棟別墅類型,今天就要來簡單跟大家分享一下這些連棟別墅的背景以及故事。
一、連棟別墅的歷史故事
河內的法式連棟別墅的第一階段建造時間大約在1920-1940年,因當時都市人口逐漸增加,商業的往來愈趨密集,因此這種可以進行商業的低矮房屋類型受到很大的重視,而房屋的建造在1940年遭逢戰爭被迫停止,後續在1947年至1954年又大量的建造,此次稱為第二階段建造,最後在1954年法國退出後,這些連棟別墅就受到當時越南政府的接管,這種當時連棟別墅就跟一般住宅一樣,按照戶數以及補貼進行分配,因此每一個連棟別墅的所有者都不同,依據這樣的分配,最後也發現到目前很嚴重的保存問題。
二、連棟別墅的房屋特色
過去這些連棟別墅全部都作為商業用途,這種房屋類型在北越河內的話相當常見,最密集的地方位在Hàng Đào街上(36舊城區),連棟別墅的樓數大約兩層(三到四層樓的非常少見),房屋的寬度約4公尺,房屋的長度大概在15-40公尺(房屋的長度偏長),一樓的前側為店面,一樓中間通常會有一個庭院,庭院的目的是獲得採光以及自然通風,在庭院身後面就是廁所以及廚房,二樓的部分為寢室以及後側會有一個花園,別墅類型可分為對稱與不對稱,其中取決於房屋位置以及戶數,另外,別墅的顏色偏橙黃色為主。最後是別墅的結構,一般用紅磚來作為牆面,地板的話使用20*20的小方型花磚打造,樓梯的部分使用較為優質的木材製成,整體來說,這種別墅在當時無疑是非常優良的設計。
三、目前連棟別墅所面臨的問題
目前連棟別墅的現況,大家如果到過河內舊城區或是周邊可以發現,有些連棟別墅已經從紅磚瓦改成混泥土的房屋所取代,而有多數的連棟別墅已經改為飯店業做經營,這些變化不外乎第一個原因過去的戶數補貼分配,而不是政府收歸管理,第二個原因一代接一代,家庭數的增加,導致房屋的空間受到改變,已經失去原本連棟別墅的完整性,第三就是這邊的房價高得驚人,每一個平方米高達幾億越盾,例如在最有名的舊城區,一平方米高達1.2億越盾,租金的話也都相當的高,所以造成多數的連棟別墅轉手,轉型,人們對於房地產的重視也高於這些連棟別墅的歷史價值。
四、政府的回春計畫
目前有一些連棟別墅已經被修建,但是比起被破壞的話其實已修建完成還是占少數,其中有兩個大問題便是資金與人力,所以在這個問題點上就會存在兩個聲音,第一聲音是希望保存古蹟讓過去的歷史能夠留下,但是第二個聲音是產業需要持續發展,包含最重要的旅遊業,而不管是做任何的古蹟保存、活化或是做為其他用途,都是需要透過原屋主的所有者來達成共識,因此在歷史保護上是難上加難。
歷史保存跟產業發展一直都是很衝突的問題,這應該不論是在台灣、越南或是其他國家都非常常見,如果是您的話,會支持歷史的保存,還是將這些古蹟改做其他業態來衝刺個人或是國家的經濟呢?
#阮饅頭 #歷史分享 #法式連棟別墅 #歷史 #現代 #問題
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【六都唯一照辦!柯文哲宣布「北市跨年縮減為4萬人」,全台跨年變動一次看】
英國變種病毒攻入台灣,指揮中心昨急宣布元旦起鎖國一個月,導致各縣巿跨年活動因防疫升級大亂,昨傍晚起陸續宣布跨年活動取消民眾進場,改為現場直播,總計12縣巿宣布取消跨年活動或元旦升旗。
至於最受矚目、以台北101煙火為壓軸的北巿跨年晚會,今早已拍板照辦。台北市長柯文哲表示,北市府會做適當的準備,但不會被不理智的恐懼打敗,理性務實決定政策。為您整理各縣巿跨年及升旗活動異動資訊如下…⬇️⬇️⬇️
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一平方米 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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